Evita estos errores para una inversión inmobiliaria segura

En este artículo vamos ayudarte a evitar errores a la hora de comprar bienes inmuebles. La inversión en bienes inmuebles es rentable si se realiza de manera adecuada; no obstante, en ocasiones se puede convertir en una mala inversión, si no prestas atención a una serie de aspectos importantes.

Invierte en bienes raíces de manera inteligente y aprende todo lo que necesitas saber sobre este tipo de inversión. Para empezar te ayudaremos a identificar una serie de equivocaciones que algunas personas tienen cuando van a comprar una propiedad. Te las compramos aquí:

1 Usar financiación propia íntegramente
2 Endeudarse de manera errónea
3 Adquirir la vivienda habitual antes de invertir
4 Presentar en el banco la información insuficiente.
5 Confiar excesivamente en los intermediarios
6 No hacer un estudio de mercado

Usar financiación propia íntegramente

Una de las cosas que produce rentabilidad en la inversión inmobiliaria es el utilizar dinero de otros para financiarla, procedente, por ejemplo, de una entidad financiera, solicitando un préstamo hipotecario. A esto se le denomina apalancamiento financiero.

Si pagas al contado no es posible beneficiarse del efecto apalancamiento y por ello la rentabilidad del capital invertido será más baja.

Por ejemplo, si compras una vivienda por 100.000 € y se puede arrendar por 800 € al mes, la rentabilidad bruta es del 9,6 %. Pero si adquirimos esa casa con un préstamo hipotecario cuya cuota mensual es de 500 € y hemos aportado de financiación propia 20.000 € la rentabilidad bruta entonces será del 18 %. (La rentabilidad bruta se utiliza multiplicando el caso flow neto por 12 y dividiéndolo entre el capital invertido por ti).

Hay gente que podrá decirnos que al pagar al contado no hay que pagar intereses del préstamo. Es verdad, pero teniendo en cuenta que los tipos de interés son muy bajos en la actualidad, ese argumento no es muy convincente. El apalancamiento te ayudará a conseguir libertad financiera.

Endeudarse de manera errónea

Hay personas que únicamente comparan el alquiler que pueden obtener por la vivienda con la cuota del préstamo hipotecario. Esto es un error porque existen otros gastos que derivan de la propiedad y que es necesario tener en cuenta para calcular la rentabilidad de dicha inversión.

Si el alquiler no cubre la cuota de hipoteca y todos los gastos del bien inmueble, como por ejemplo, impuestos de bienes inmuebles, reparaciones, gastos de comunidad, rotación de inquilinos… etc. no será una inversión aceptable.

Derivado de lo anterior, la próxima vez que solicitemos un préstamo a la entidad financiera para realizar otra inversión inmobiliaria lo más probable es que nos lo denieguen porque no hemos sido capaces de generar ingresos con nuestras inversiones inmobiliarias previas, que estarán produciendo pérdidas mensuales.

Por tanto, si te endeudas en exceso en relación al cash flow que obtienes por el bien inmueble, tu liquidez se reducirá cada mes, hasta que el préstamo esté totalmente amortizado.

Además tu potencial de inversión estará absolutamente limitado a la primera inversión y te aportará dinero dentro de 20 o 30 años, cuando ya se haya pagado el préstamo hipotecario. Habrá sido una mala inversión que te limitará muchísimo a la hora de realizar inversiones futuras.

Adquirir la vivienda habitual antes de invertir

Esto no supone un error en todos los casos, pero sí que es posible que te limite a la hora de realizar inversiones inmobiliarias y por tanto puede frenar la generación de ingresos pasivos.

Cuando pides un préstamo para adquirir tu vivienda habitual el límite de endeudamiento que el banco te va a exigir para concedértelo oscila en torno al 33 % de los ingresos mensuales.

Por tanto, si ya tienes una vivienda y estás endeudado es posible que esto impida que realices inversiones inmobiliarias futuras, porque ya habrás cubierto el límite de endeudamiento.

Sin embargo, si tienes uno o más bienes que se están financiando así mismos y que incluso generan ingresos adicionales, el banco lo tendrá en cuenta para calcular el importe máximo de endeudamiento que nos va a ofrecer. Aunque posea un endeudamiento elevado en términos absolutos, seguirás teniendo un porcentaje de endeudamiento dentro del límite por lo que el banco estará dispuesto a prestarte dinero.

Si somos capaces de conseguir que nuestras inversiones se autofinancien, el banco seguirá financiando nuevos bienes inmuebles. Aunque esto es en teoría ya que el banco limitará la cantidad de préstamos hipotecarios que concede al mismo cliente, por si algo falla.

Presentar en el banco la información insuficiente.

Hay personas que piensan que para pedir un préstamo es suficiente con mostrar al banco escasa información del inmueble que se quiere adquirir, algunas fotos y posiblemente un anuncio que indique su venta. Esto no es correcto porque lo que ocurrirá es que el banco nos pedirá información más detallada o bien que no nos conceda el préstamo hipotecario.

Las entidades financieras diariamente reciben decenas de solicitudes de préstamo, por lo que si no se los convence de que una operación será rentable para ellos y el riesgo será bajo, denegarán el préstamo.

Para tener más oportunidades a la hora de conseguir financiación hay que explicarle al banco de manera adecuada el proyecto de compra, indicando cómo se va a generar dinero a través del mismo.

Si crees que el proyecto es rentable y el banco rechaza tu petición de financiación, acude a otra entidad financiera y muestra tu proyecto. Desde luego, si tu proyecto es bueno y lo presentas adecuadamente, seguro que algún banco te concede el préstamo.

Consulta en diversos bancos para conseguir las mejores condiciones para el préstamo hipotecario.

Confiar excesivamente en los intermediarios

Cada uno de los intermediarios que actúan en el proceso de adquisición de un bien inmueble posee sus propios intereses. Incluso muchas veces estos son contrarios a los nuestros. Por ello, con mucha frecuencia no nos ofrecen toda la información que tienen, o intentan camuflar la realidad para aumentar su propio beneficio.

Por ejemplo:

El banco nunca le informará de que el tipo de interés que le está ofreciendo es más alto que el que ofrece otro banco.
El agente de la propiedad inmobiliaria (API), no le dirá toda la información que tiene del vendedor porque no le interesa negociar un precio de compra inferior, debido a que su comisión va en función al precio de venta. Es decir, es un porcentaje sobre el inmueble.
La empresa de reformas inflará el presupuesto para intentar obtener mayor beneficio.

Así que cuando inviertas en el sector mobiliario no confíes totalmente en todos los intermediarios. Debes realizar tus propias indagaciones y asegúrate de que lo que estás comprando merece la pena y no te generará problemas. De no ser así será poco rentable. Por tanto, no desconfíes de todo pero sí que debes asegurarte de que la información que recibes es fiable.

No hacer un estudio de mercado

Al comprar un bien mueble es lógico que observes si está en buenas condiciones, si tiene un precio bueno, etcétera. Pero también hay que observar si existe demanda para ese tipo de vivienda. Si va haber demanda de alquiler y también cuál sería el precio que se estaría dispuesto a pagar por el mismo.

Realizar un estudio de mercado es fundamental y si no queremos tener pérdidas por haber hecho una mala inversión.

Utiliza los portales inmobiliarios para comparar precios de alquiler y también para ver el número de viviendas de alquiler que se ofrecen en una zona. Investiga la zona, si tiene comercios, supermercados, colegios, etc.

Esperamos haberte ayudado en el proceso de búsqueda de tu inversión inmobiliaria rentable. Todo suma y los detalles cuentan. Un buen análisis de la inversión es clave para lograr mayor rentabilidad, así como la formación y lectura de libros de educación financiera. Si quieres saber más consejos para invertir en bienes inmuebles puedes pinchar aquí:

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